O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão de imóveis, cobrado pelo município onde o bem está (Constituição, art. 156, § 2º, II). O inciso I do mesmo parágrafo diz que ele não incide quando o imóvel é incorporado ao patrimônio de uma empresa em realização de capital, a chamada integralização, nem na fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresa. A parte final abre uma exceção quando a atividade preponderante de quem recebe o bem é compra e venda, locação de imóveis ou arrendamento mercantil. Havia municípios que aplicavam essa exceção também à integralização e cobravam o imposto de empresas com atividade imobiliária, e foi essa cobrança que chegou ao STF.
No Tema 1.348, julgado em sessão virtual de 9 a 19 de outubro de 2026, com relatoria do ministro Edson Fachin, o STF decidiu por maioria, vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. A tese fixada diz que a imunidade do ITBI na realização do capital social mediante integralização de bens e valores é incondicionada e, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada a simulação ou a fraude à lei com o objetivo de usar a imunidade indevidamente. Imunidade, aqui, quer dizer que a Constituição proíbe a cobrança. Como o tema tem repercussão geral, a tese serve de referência para os demais processos sobre o mesmo assunto.
A decisão manteve o limite que o STF já tinha fixado no Tema 796 (RE 796.376): a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado. Na prática, se o imóvel entra na empresa por um valor maior do que o capital subscrito e a diferença vai para reserva de capital, essa diferença pode ser tributada pelo município. O próprio julgamento do Tema 1.348 registrou esse limite e a possibilidade de o fisco municipal demonstrar simulação ou fraude no caso concreto. Por isso o valor de entrada do imóvel e o valor do capital precisam ser definidos juntos, antes do registro.
Para a família que pensa em levar fazenda, casa ou terreno para uma holding, a atividade imobiliária da empresa deixa de ser motivo para a cobrança do ITBI na integralização. A decisão trata só desse imposto. A doação das quotas aos filhos, por exemplo, é outra operação, sujeita ao ITCMD, o imposto estadual sobre heranças e doações (Constituição, art. 155, I). E cada imóvel segue as regras do município onde está localizado, o que pesa para quem tem área em mais de um município do sul do Pará, como Redenção e cidades vizinhas.
Antes de levar imóveis para uma holding, levante o valor de cada bem, o valor que será destinado ao capital social e o município de cada matrícula. Verifique também o objetivo da empresa, porque a ressalva da simulação ou fraude depende do que a operação mostra de fato. A estrutura envolve ITBI, ITCMD, contratos, crédito rural e custo de manter a empresa, e por isso a análise é individual. Se a sua família está avaliando esse caminho, vale conversar com um advogado e com o contador antes de assinar o contrato social.
O julgamento foi concluído em 19 de outubro de 2026, e a tese foi fixada com repercussão geral. Ela passa a orientar os demais processos sobre o tema.
Não. Vai até o valor destinado ao capital social. O que exceder pode ser tributado (STF, Tema 796).
Não. O STF decidiu que essa atividade é indiferente para a imunidade na integralização, ressalvada a simulação ou a fraude.
É outra operação e outro imposto: o ITCMD, de competência estadual (Constituição, art. 155, I). O Tema 1.348 trata só do ITBI.
O município onde fica o imóvel (Constituição, art. 156, § 2º, II).
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Conteúdo informativo, nos termos do Provimento 205/2021 da OAB. Não substitui a análise do seu caso. Leis citadas: conferir a redação vigente na data da leitura.
