Vale. O Estatuto da Terra admite que o uso temporário da terra seja feito por contrato expresso ou tácito (Lei 4.504/1964, art. 92), e o Decreto 59.566/1966 diz que os contratos de arrendamento e de parceria podem ser escritos ou verbais (art. 11). No contrato verbal, presumem-se combinadas as cláusulas obrigatórias do regulamento, entre elas os prazos mínimos. A lei também permite provar o acordo com testemunhas, e a falta de contrato escrito não afasta as regras de proteção (Estatuto, art. 92, § 8º). Qualquer das partes pode exigir da outra que o acordo seja passado para o papel (Decreto, art. 11, § 2º).
O arrendamento por tempo indeterminado presume-se feito pelo prazo mínimo de três anos (Estatuto, art. 95, II). O decreto detalha os mínimos por atividade: três anos para lavoura temporária ou pecuária de pequeno e médio porte, cinco anos para lavoura permanente ou pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal, e sete anos para exploração florestal (art. 13, II). Em qualquer caso, o prazo só termina depois de concluída a colheita, depois da parição dos rebanhos ou depois da safra de animais de abate, e o atraso da colheita por força maior prorroga o prazo (Decreto, art. 21, § 1º).
O decreto lista os únicos casos de despejo: fim do prazo do contrato ou da renovação, subarrendamento sem consentimento, falta de pagamento da renda no prazo, dano à terra ou à colheita por culpa do arrendatário, mudança da destinação do imóvel, abandono do cultivo, descumprimento das normas obrigatórias, retomada permitida em lei com sinceridade comprovada em juízo e infração grave (art. 32). Na falta de pagamento, o arrendatário pode evitar o despejo pagando a renda, os encargos e as custas no prazo da contestação. Para retomar a terra no fim do contrato e explorá-la diretamente ou por meio de um descendente, o dono precisa notificar o arrendatário até seis meses antes do vencimento (Estatuto, art. 95, V).
Em igualdade de condições com terceiros, o arrendatário tem preferência para renovar o arrendamento. O dono deve notificá-lo das propostas recebidas até seis meses antes do vencimento, e sem essa notificação o contrato se considera renovado automaticamente, com uma janela de 30 dias para desistência ou nova proposta (Estatuto, art. 95, IV). Se o dono decidir vender, o arrendatário tem preferência para comprar nas mesmas condições, com 30 dias para responder à notificação (Estatuto, art. 92, § 3º). Quem não foi notificado pode depositar o preço e pedir o imóvel em até seis meses do registro da venda (§ 4º). A venda também não encerra o arrendamento: o comprador assume o contrato (§ 5º).
No arrendamento de pasto ou de área de lavoura feito de boca, a disputa costuma girar em torno do que foi combinado: valor, área, atividade e data de início. Por isso valem como prova os comprovantes de pagamento da renda, as mensagens em que valor e prazo aparecem, as notas de venda da produção tirada daquela área e as testemunhas que acompanharam o uso da terra (Estatuto, art. 92, § 8º). Para quem produz em Redenção e no sul do Pará, um resumo por mensagem logo depois do acerto, com a resposta do outro lado concordando, já registra os pontos principais. Melhor ainda é pedir o contrato escrito, como o decreto permite.
Se chegou uma notificação para desocupar, confira a data em que ela foi feita, a atividade exercida na área e quando termina a próxima colheita ou safra de animais. Junte os comprovantes de pagamento, as mensagens e o contato de quem pode testemunhar o acordo. Não deixe a terra nem pare de pagar a renda por conta própria, porque falta de pagamento é causa de despejo. Cada arrendamento tem atividade, prazo e prova próprios, e por isso a análise é individual. Vale conversar com um advogado antes de responder à notificação.
Tem. No contrato verbal, o Decreto 59.566/1966 presume as cláusulas obrigatórias, incluindo os prazos mínimos por atividade, e o Estatuto da Terra presume três anos no arrendamento por tempo indeterminado.
Pode, mas o arrendatário tem preferência na compra em igualdade de condições, e a venda não encerra o arrendamento: o comprador assume o contrato (Estatuto da Terra, art. 92, §§ 3º e 5º).
Sim. O Estatuto da Terra limita a remuneração a 15% do valor cadastral do imóvel, podendo chegar a 30% no arrendamento parcial de glebas de exploração intensiva (art. 95, XII).
Só com consentimento prévio e expresso do dono. Sem isso, o subarrendamento é causa de despejo (Decreto 59.566/1966, arts. 31 e 32).
Até seis meses antes do vencimento do contrato, por notificação, quando a retomada é para explorar a terra diretamente ou por meio de descendente (Estatuto da Terra, art. 95, V).
Se é o seu caso, conte pelo WhatsApp
Ver a área de Direito Agrário e Crédito Rural →
Conteúdo informativo, nos termos do Provimento 205/2021 da OAB. Não substitui a análise do seu caso. Leis citadas: conferir a redação vigente na data da leitura.
